Thema „Haus kaufen Kroatien“ – für viele Auswanderer, Investoren und Rentner ist das der große Traum. Doch neben der Kaufentscheidung spielen auch Steuern, Gebühren und Notarkosten eine entscheidende Rolle.
Wer den Immobilienkauf gut vorbereitet, vermeidet böse Überraschungen und kann die Gesamtkosten von Anfang an realistisch kalkulieren.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Abgaben in Kroatien beim Kauf einer Immobilie auf Sie zukommen, wie sich die Grundsteuer Kroatien ab 2025 verändert hat, welche Unterschiede zwischen Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer Kroatien bestehen und welche Nebenkosten Sie einplanen sollten.
Tipp: Wenn Sie überlegen, dauerhaft nach Kroatien zu ziehen, lesen Sie auch unseren Ratgeber Leben in Kroatien 2025/26 für aktuelle Lebenshaltungskosten und Kaufkraftvergleiche.
Inhaltsverzeichnis
- Haus kaufen Kroatien: Steuern & Kaufnebenkosten
- Rechtlicher Ablauf & Sicherheit beim Immobilienkauf in Kroatien
- Grundsteuer Kroatien 2025 – neue Immobiliensteuer
- Haus kaufen Kroatien: Typische Fehler vermeiden
- Fazit: Haus kaufen Kroatien – Ihr nächster Schritt
- FAQ: Haus kaufen Kroatien
Haus kaufen Kroatien: Steuern & Kaufnebenkosten
Beim Erwerb einer Immobilie in Kroatien fallen neben dem Kaufpreis mehrere Steuerarten an – einmalige beim Kauf und laufende während des Besitzes, sowie auch Kaufnebenkosten. Diese bestehen im Wesentlichen aus:
- Grunderwerbsteuer → einmalig beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von Privat (3 % des Kaufpreises)
- Mehrwertsteuer (PDV) → einmalig beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger (25 %)
- Grundsteuer (Immobiliensteuer) → jährlich für alle Eigentümer ab dem Folgejahr nach Eintragung ins Grundbuch.
- Maklerprovision (meist 3 % + MwSt.)
- Notarkosten & Grundbuchgebühren
- Anwalts- und Übersetzungskosten
Damit Sie beim Haus kaufen in Kroatien finanziell sicher planen können, gehen wir diese Posten Schritt für Schritt durch.
Grunderwerbsteuer Kroatien
Die Grunderwerbsteuer (kroatisch: porez na promet nekretnina) ist die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf in Kroatien.
Der Steuersatz beträgt einheitlich 3 % des Kaufpreises – unabhängig davon, ob es sich um eine Hauptwohnsitz-, Ferien- oder Gewerbeimmobilie handelt.
Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der tatsächlich gezahlte Kaufpreis.
Liegt dieser jedoch deutlich unter dem geschätzten Marktwert, darf das Finanzamt eine eigene Wertermittlung vornehmen und die Steuer danach berechnen.
Käufer benötigen zudem eine persönliche OIB (kroatische Steuernummer), um die Steuer korrekt anzumelden und den Grundbucheintrag durchführen zu können.
Tipp: Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsunterzeichnung an das zuständige Finanzamt zu entrichten.
Mehrwertsteuer Kroatien beim Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf in Kroatien fällt entweder Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer (PDV) an – nie beides gleichzeitig.
Grundsätze:
- Kauf von Privat (gebrauchte Immobilie): 3 % Grunderwerbsteuer
- Kauf von Bauträger oder Firma (juristische Person): 25 % Mehrwertsteuer (PDV) – bereits im Kaufpreis enthalten
- Gewerbeimmobilien: je nach Nutzung und Vertragsstruktur individuelle Regelung, meist ebenfalls PDV-pflichtig
Hinweis: Der Mehrwertsteuerbetrag ist bei Objekten mit ausgewiesenem PDV in der Regel bereits im Angebotspreis enthalten. Käufer sollten den Vertrag prüfen, um sicherzugehen, welche Steuerart gilt.
Maklerprovision in Kroatien
Wer ein Haus in Kroatien kaufen möchte, beauftragt meist einen erfahrenen Immobilienmakler – er hilft bei der Objektsuche, begleitet den Kaufvertrag und sichert den Ablauf rechtlich ab.
Die Maklerprovision beträgt in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich 25 % MwSt., also effektiv 3,75 %.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € für ein Haus am Meer in Kroatien entspricht das 11.250 € Provision.
Je nach Vertrag können Käufer und Verkäufer die Maklergebühr auch teilen – üblich ist jedoch, dass der Käufer sie vollständig trägt.
Ein erfahrener Makler ist besonders für ausländische Käufer empfehlenswert, da er Sprachbarrieren überbrückt, rechtliche Stolperfallen erkennt und den Kontakt zu Behörden erleichtert.
Notarkosten & Grundbuchgebühren
Im Vergleich zu Deutschland fallen die Notarkosten Kroatien sehr gering aus.
Der Notar beglaubigt hauptsächlich die Unterschriften unter dem Kaufvertrag und erstellt die sogenannte Tabularna Izjava (Eintragungsbewilligung für das Grundbuch).
- Beglaubigungskosten: meist 20 € pro Unterschrift
- Gesamtkosten für Notar & Grundbuch: in der Regel 100–300 €
- Grundbuchgebühr (pauschal): ca. 35 €
Damit gehört der Notar in Kroatien zu den kleineren Kostenpunkten, ist aber unverzichtbar, da erst die Grundbucheintragung den Eigentumsübergang rechtskräftig macht.
Anwalts- & Übersetzungskosten
Ein Anwalt für Immobilienrecht in Kroatien ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen. Er prüft den Kaufvertrag, kontrolliert Kataster- und Grundbuchauszüge, begleitet den Notartermin und sorgt dafür, dass der Käufer rechtlich abgesichert ist.
- Anwaltskosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
- Bei 300.000 € Kaufpreis also etwa 1.500 €.
Zusätzlich können Kosten für amtliche Übersetzungen oder Dolmetscher entstehen, wenn Käufer kein Kroatisch sprechen. Diese belaufen sich meist auf 50–300 €, je nach Umfang der Dokumente.
Tipp: Übersetzungen sind nicht nur gesetzliche Pflicht (z. B. beim Notartermin), sondern auch wichtig, damit Sie jedes Detail im Kaufvertrag verstehen.
Beispiel: Gesamtkosten beim Haus kaufen Kroatien (300.000 €)
| Kostenpunkt | Prozentsatz / Betrag | Erklärung |
| Grunderwerbsteuer (Hauptwohnsitz) | 3 % = 9.000 € | Einheitlicher Satz für alle Immobilienarten |
| Maklerprovision (3 % + 25 % MwSt.) | 11.250 € | üblicher Satz für Käufer |
| Anwaltskosten (ca. 0,5 %) | 1.500 € | Prüfung & Vertragserstellung |
| Notar & Grundbuch | ~200–350 € | Beglaubigung & Eintragung |
| Gesamtkosten | ≈ 22.000 € | entspricht ca. 7–8 % des Kaufpreises |
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Rechtlicher Ablauf & Sicherheit beim Immobilienkauf in Kroatien
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien beginnt in der Regel mit einem Vorvertrag, der durch eine Anzahlung von ca. 10 % abgesichert wird. Danach folgt der endgültige Kaufvertrag (Kupoprodajni ugovor), der beim Notar unterschrieben und beglaubigt werden muss.
Der Notar erstellt zudem die Tabularna Izjava, mit der der Eigentumsübergang im Grundbuch beantragt wird. Erst nach der Eintragung ist der Käufer offiziell Eigentümer.
Ein zentraler Schritt ist auch die Beantragung der OIB Kroatien (Osobni identifikacijski broj), einer persönlichen Steuernummer. Ohne sie sind Steueranmeldung und Grundbucheintrag nicht möglich.
Besonderes Augenmerk sollte auf den Abgleich von Kataster und Grundbuch gelegt werden. Während das Kataster Grundstücksgrenzen und Flächen erfasst, dokumentiert das Grundbuch Eigentum und Belastungen. Abweichungen sind häufig und können zu rechtlichen Problemen führen.
Auch eine mögliche Plombe (offene Verfahren oder Einsprüche) sollte unbedingt geprüft werden. Ebenso muss eine gültige Baugenehmigung vorliegen, da illegale Bauten nicht nachträglich legalisiert werden können.
Rechtssicherheit beim Eigentumserwerb
Das Immobilienrecht Kroatien ist klar geregelt: Jeder Eigentumsübergang muss notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Für Rechtssicherheit sorgen geprüfte Kaufverträge nach kroatischem Recht sowie eine vollständige Tabularna Izjava (Eintragungsbewilligung).
Ein erfahrener Immobilienanwalt in Kroatien ist daher dringend zu empfehlen. Er stellt sicher, dass Kataster- und Grundbuchdaten korrekt sind, alle Genehmigungen vorliegen und der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist.
Tipp:
Weitere rechtliche Hinweise zum Eigentumserwerb im Ausland bietet der offizielle EU-Leitfaden „Immobilienkauf im Ausland“.
Offizielle Informationen zur Rechtssicherheit und Eigentumsübertragung finden Sie zudem beim Justizministerium der Republik Kroatien.
Eigentumsübertragung & Grundbucheintrag
Die Eigentumsübertragung Kroatien wird erst mit dem Grundbucheintrag (Upis vlasništva) rechtskräftig. Grundlage ist die Tabularna Izjava des Notars, die beim zuständigen Gericht eingereicht wird.
Bis zur Eintragung (oft wenige Wochen) sollten Zahlungen treuhänderisch bzw. gegen Eintragungsbewilligung erfolgen – so bleibt der Eigentumsschutz vollständig gewahrt.
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Grundsteuer Kroatien 2025 – neue Immobiliensteuer
Die Grundsteuer in Kroatien – offiziell Immobiliensteuer (porez na nekretnine) – wird nicht beim Kauf, sondern jährlich für alle Eigentümer fällig.
Rechtsgrundlage ist das Zakon o lokalnim porezima (Gesetz über lokale Steuern, NN 115/2016). Jede Gemeinde legt ihren konkreten Satz per Beschluss (Odluka o porezu na nekretnine) selbst fest. Deshalb können die Beträge je nach Region deutlich variieren.
Steuerreform Kroatien 2025
Seit dem 1. Januar 2025 ersetzt die neue Immobiliensteuer Kroatien die bisherige Zweitwohnungsabgabe.
Ziel der Reform ist es, den Immobilienmarkt zu regulieren, leerstehende Ferienhäuser stärker zu besteuern und dauerhaftes Wohnen zu fördern. Besonders in touristischen Regionen wurde die Steuer spürbar angehoben.
Typische Steuersätze (pro Jahr)
- 0,60 € bis 8,00 € / m² Wohnfläche
- In Tourismusregionen häufig 5–8 €/m²
- In kleineren Gemeinden meist 1–2 €/m²
Bleibt eine Gemeinde untätig, gilt automatisch der Mindestsatz von 0,60 €/m². Die Höhe der Abgabe richtet sich somit nach Wohnfläche und Standort und kann die laufenden Kosten einer Immobilie spürbar beeinflussen.
Ausnahmen & Befreiungen
Nicht alle Eigentümer müssen die Immobiliensteuer zahlen. Das Gesetz sieht mehrere Befreiungen und Sonderregelungen vor:
- Hauptwohnsitz: Keine Steuerpflicht, wenn das Haus mindestens 10 Monate pro Jahr selbst bewohnt wird.
- Langzeitvermietung: Befreiung, wenn die Immobilie dauerhaft an Einheimische vermietet ist.
- Ferienhäuser & Zweitwohnsitze: Volle Besteuerung nach den Höchstsätzen, vor allem in touristischen Regionen.
Info & Tipp:
Käufer sollten die Grundsteuer bereits in der Finanzplanung berücksichtigen.
Die Erhebung erfolgt zentral über die Porezna uprava – Finanzministerium (Amtliche Veröffentlichung in den Narodne novine (Nr. 40/2025).
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Haus kaufen Kroatien: Typische Fehler vermeiden
Ein Haus kaufen in Kroatien – das ist ein großer Schritt, bei dem Käufer typische Stolperfallen unbedingt vermeiden sollten. Die häufigsten Fehler sind:
- Ungeprüfte Unterlagen
Viele Käufer unterschreiben vorschnell Vorverträge, ohne Grundbuchauszug, Katasterplan oder Baugenehmigung sorgfältig zu prüfen. Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass man eine Immobilie ohne klare Eigentumsrechte oder mit rechtlichen Belastungen erwirbt. - Kein Anwalt eingeschaltet
Ein eigener Immobilienanwalt in Kroatien ist zwar nicht vorgeschrieben, aber dringend empfehlenswert. Er prüft Verträge, sorgt für die richtige Abwicklung bei Behörden und schützt vor rechtlichen Risiken. Die Kosten lohnen sich, um teure Fehler zu vermeiden. - Plombe ignoriert
Eine Plombe im Grundbuch weist auf offene Verfahren oder Einsprüche hin. Solche Immobilien sollten nur gekauft werden, wenn die Angelegenheit vollständig geklärt ist. - Schwarzgeldzahlungen
Manche Verkäufer schlagen vor, einen Teil des Kaufpreises „unter der Hand“ zu zahlen, um Steuern zu sparen. Das ist hochriskant: Verträge spiegeln dann nicht den realen Kaufpreis wider, was zu erheblichen rechtlichen Problemen führen kann. - Laufende Kosten unterschätzt
Neben Steuern und Gebühren fallen auch Versicherung, Nebenkosten, Instandhaltung und die neue Grundsteuer ab 2025 an. Diese laufenden Belastungen müssen in die Kalkulation einbezogen werden.
Tipp:
Erstellen Sie vor dem Kauf eine Checkliste mit allen notwendigen Dokumenten (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, OIB, Baugenehmigung) und allen Zahlungen (Anzahlung, Steuern, Gebühren). So behalten Sie stets den Überblick.
Übrigens:
Wer ein Haus in Kroatien als Kapitalanlage erwirbt, sollte zusätzlich die jährliche Bettensteuer und mögliche Zweitwohnungsabgaben prüfen. Diese kommunalen Kosten werden häufig unterschätzt, können aber je nach Gemeinde mehrere Hundert Euro pro Jahr betragen.
Fazit: Haus kaufen Kroatien – Ihr nächster Schritt
Das Thema „Haus kaufen Kroatien“ ist für viele die Erfüllung eines Lebenstraums – braucht aber klare Planung.
Neben Kaufpreis fallen folgende Kosten an:
- Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer
- Maklerkosten
- Anwaltskosten
- Notar-/Grundbuchkosten
- Seit 2025 kommt die Immobiliensteuer hinzu (Gemeindesatz).
Rechtlich sichern Notartermin, OIB und Grundbucheintrag den Eigentumserwerb ab. Wer Kataster/Grundbuch prüft und eine gültige Baugenehmigung nachweist, reduziert Risiken deutlich.
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FAQ: Haus kaufen Kroatien
Welche Steuern fallen an?
Je nach Kaufart entweder Grunderwerbsteuer (3 % auf den Kaufpreis) oder Mehrwertsteuer (25 % beim Bauträger). Dazu kommen Makler-, Notar- und Anwaltskosten.
Wie hoch ist die Grundsteuer ab 2025?
Kommunal festgelegt, i. d. R. 0,60–8,00 €/m²/Jahr; Hauptwohnsitze und Langzeitvermietung sind meist befreit.
Dürfen Ausländer kaufen?
Ja. EU-Bürger erwerben frei; landwirtschaftliche Flächen bleiben teils ausgenommen.
Was kostet der Notar?
Üblicherweise ~100–300 € plus ~35 € Grundbuchpauschale.
Warum ein Anwalt?
Prüft Vertrag, Kataster/Grundbuch und sichert den Eigentumsübergang ab (typisch etwa 0,5 % des Kaufpreises).
Wie läuft der Grundbucheintrag?
Nach Notartermin wird der Upis vlasništva beantragt; Rechtskraft meist binnen weniger Wochen.
Welche laufenden Kosten?
Immobiliensteuer (Gemeindesatz), Versicherung, Instandhaltung, in Tourismusorten Bettensteuer.
Sonstige Info:
Stand 2025 – Informationen geprüft durch Seaview Real Estate auf Basis offizieller Quellen (Porezna Uprava, Narodne Novine, EU Leitfaden).
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
